전세 계약 시 꼭 확인해야 할 특약 사항 5가지: 내 보증금, 꼭 지키자!

안녕하세요! 소중한 보금자리를 찾는 여정, 특히 전세 계약은 설레는 일이지만 동시에 큰 목돈이 오가는 만큼 신경 써야 할 부분도 참 많습니다. ‘괜찮겠지’라는 안일한 생각으로 계약서 도장을 찍었다가 예상치 못한 문제로 전세금을 떼일까 밤잠 설치는 분들도 계실 텐데요.

실제로 전세 사기 수법은 날로 교묘해지고 있고, 임대인과의 분쟁도 끊이지 않고 있습니다. 하지만 너무 걱정 마세요! 계약서에 단 몇 줄의 특약 사항만 꼼꼼히 챙겨 넣는다면, 이러한 위험으로부터 내 소중한 전세보증금을 훨씬 안전하게 지킬 수 있습니다.

오늘은 전세 계약 시 “이것만은 놓치지 말자!” 싶은 핵심 특약 사항 5가지를 콕콕 집어 알려드릴게요. 부동산 초보도 쉽게 이해하고 바로 써먹을 수 있도록 준비했으니, 지금부터 집중해 주세요!

계약 후 잔금일까지 ‘꼼꼼 방어막’ – 권리관계 변동 금지 및 소유권 이전 제한 특약

가장 기본적이면서도 가장 중요한 특약입니다.

전세 계약을 체결하고 잔금을 치르기까지 보통 며칠에서 몇 주간의 시간이 소요되는데요. 바로 이 사이에 악의적인 임대인이 주택을 담보로 대출을 받거나(근저당권 설정), 심지어 다른 사람에게 집을 팔아버리는 경우가 발생할 수 있습니다.
이렇게 되면 내 보증금은 후순위로 밀려나 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다.

특히 계약할 때의 집주인과 잔금일의 집주인이 다른, 이른바 ‘바지사장’을 내세운 전세 사기를 막기 위해서도 필수적인 조항입니다.

특약 예시:

“임대인은 본 계약 체결일로부터 잔금 지급일(또는 임차인의 대항력 발생일 중 늦은 시점)까지 본 부동산에 대하여 근저당권 설정, 가압류, 가처분 등 일체의 새로운 제한물권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전하는 등 임차인의 권리를 침해하는 어떠한 행위도 하지 않는다. 이를 위반할 경우 본 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 임차인이 이미 지급한 계약금 전액을 즉시 반환하고, 그와는 별도로 손해배상금으로 금 [구체적인 금액 명시, 예: 계약금의 배액]원을 지급한다.”

알아두면 좋은 점:

임차인의 대항력(전입신고 + 점유)은 통상 잔금 지급 및 이사 후 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 특약의 기준 시점을 ‘잔금 지급일’ 또는 ‘임차인의 대항력 발생일 중 늦은 시점’으로 명시하여 잔금 지급 후 대항력 발생 전까지의 공백 기간 동안 발생할 수 있는 위험까지 차단하는 것이 좋습니다.

집에 설정된 빚은 깨끗하게! – 기존 선순위 권리 말소 조건 특약

마음에 드는 전셋집을 찾았는데, 등기부등본을 떼보니 이미 근저당권(집을 담보로 한 대출)이 설정되어 있는 경우가 있습니다. 이런 경우, 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 은행의 근저당권이 내 전세보증금보다 먼저 변제받게 되어 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다.

따라서 계약하려는 집에 선순위 권리가 있다면, 반드시 잔금 지급과 동시에 (또는 그전에) 해당 권리를 말소하는 조건을 특약으로 명시해야 합니다.

특약 예시:

“현 등기부등본 상 확인되는 선순위 근저당권 (채권최고액: 금 [OOO]원, 근저당권자: [은행명], 설정일: [XXXX년 XX월 XX일])은 잔금 지급과 동시에 (또는 잔금 지급일 전까지 반드시) 상환하고 그 말소등기를 신청한다. 만일 잔금 지급일까지 위 근저당권이 말소되지 않거나 말소 절차가 이행되지 않을 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인이 이미 지급한 계약금 전액을 즉시 반환하고, 그와는 별도로 손해배상금으로 금 [구체적인 금액 명시]원을 지급한다.”

알아두면 좋은 점:

간혹 임대인이 “잔금 받아서 대출 갚을 거니 걱정 말라”고 하는 경우가 있습니다. 이때는 잔금 지급 장소를 해당 은행으로 지정하여, 임대인, 임차인, 공인중개사가 함께 방문해 잔금으로 대출금을 즉시 상환하고 근저당권 말소 신청 서류를 접수하는 것을 현장에서 확인하는 것이 가장 안전합니다.

내 보증금 안전장치, 집주인도 적극 협조! – 임차인 보증금 보호 조치 협력 특약

요즘 많은 분들이 전세자금 대출을 이용하거나, 만일의 사태에 대비해 전세보증금 반환보증보험(HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI 서울보증보험 등)에 가입합니다. 이러한 보증금 보호 조치를 진행할 때 임대인의 동의나 서류 협조가 필요한 경우가 많습니다.

하지만 간혹 임대인이 비협조적이거나, 해당 주택에 불법 건축물 등재 사실이 있어 대출 또는 보증보험 가입이 거절되는 황당한 상황이 발생하기도 합니다. 이를 미연에 방지하기 위해 임대인의 적극적인 협조 의무를 특약으로 못 박아두는 것이 좋습니다.

특약 예시:

“임대인은 임차인이 전세자금 대출 실행, 전세보증금 반환보증보험(HUG, HF, SGI 등) 가입, 전세권 설정 등기 등을 진행하는 데 필요한 모든 절차(정보제공, 관련 서류 제출, 금융기관 및 보증기관의 통지 수신 등)에 적극적으로 협조한다. 만약 임대인의 비협조 또는 임대인 측의 귀책사유(예: 해당 주택의 불법 건축물 등재, 권리침해 사실 존재 등)로 인하여 임차인의 위와 같은 보증금 보호 조치가 불가능하게 될 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인이 이미 지급한 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

알아두면 좋은 점:

전세보증금 반환보증보험은 가입 요건이 주택 유형, 보증금액, 선순위 채권 비율 등에 따라 다를 수 있으므로, 계약 전에 미리 가입 가능 여부를 확인해보는 것이 좋습니다.

세금 체납 없는 집주인 맞죠? – 국세·지방세 완납 확인 및 체납 시 해제 특약

임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 해당 주택이 압류되어 공매로 넘어갈 수 있습니다. 이렇게 되면 체납된 세금이 임차인의 전세보증금보다 우선 변제되어 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 😥

따라서 계약 시 임대인의 세금 완납 사실을 확인하고, 잔금 지급일까지 체납이 발생하지 않도록 하는 안전장치를 마련해야 합니다.

특약 예시:

“임대인은 계약 체결 시 국세 완납증명서 및 지방세 완납증명서를 임차인에게 제시하며, 잔금 지급일까지 해당 부동산에 대한 국세 및 지방세의 체납 사실이 없음을 확인한다.

만일 잔금 지급일 이전에 임대인의 국세 또는 지방세 체납으로 인하여 해당 부동산에 압류 등기가 이루어지거나 그러한 위험이 명백히 발생한 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인이 이미 지급한 계약금 전액을 즉시 반환한다. 임차인은 임대차 기간 중 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람이 가능함을 확인한다.”

💡 알아두면 좋은 점:

2023년 4월부터 법이 개정되어, 임차인은 임대차 계약을 한 경우 임대인의 동의 없이도 임대차 기간 중 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세 및 지방세를 열람할 수 있게 되었습니다. 계약 전에 이 사실을 임대인에게 고지하고, 필요시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

계약 끝나면 보증금 바로 주세요! – 계약 만료 시 보증금 즉시 반환 및 주택 매매 시 사전 고지 특약

전세 계약 기간이 만료되었음에도 “새로운 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”며 반환을 차일피일 미루는 임대인 때문에 골머리를 앓는 경우가 생각보다 많습니다.

이를 방지하기 위해 계약 만료 시 보증금 즉시 반환 의무를 명확히 하고, 지연 시 지연손해금까지 약정하는 것이 효과적입니다.

또한, 임대차 기간 중에 집주인이 바뀌는 경우도 대비해야 합니다. 새로운 집주인의 자금 사정이나 신용 상태를 알 수 없기 때문에, 주택 매매 시 임차인에게 미리 알리고, 경우에 따라 임차인이 계약 해지를 요구할 수 있는 안전장치를 마련해두는 것이 좋습니다.

특약 예시:

“임대차 계약기간 만료일에 임대인은 새로운 임차인의 임대차 계약 체결 여부와 관계없이 임차인에게 전세보증금 전액을 즉시 반환하여야 한다.

지연 시 지연일수 1일당 보증금의 [0.05]% (예시, 연 18.25% 수준)에 해당하는 지연손해금을 지급한다.

또한, 임대인은 임대차 기간 중에 본 주택을 제3자에게 매매하고자 할 경우, 해당 매매계약 체결 전에 그 사실(매수인 정보 포함)을 임차인에게 서면으로 고지하여야 한다.

만일 새로운 임대인(매수인)의 자력 부족, 보증사고 이력 등으로 인해 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입 또는 승계가 불가능하다고 판단될 경우, 임차인은 기존 임대인에게 전세보증금 반환을 청구하며 본 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있다.”

알아두면 좋은 점:

지연손해금의 이율은 당사자 간 합의로 정할 수 있으며, 시중 은행 연체 이자율 등을 참고하여 정하는 것이 일반적입니다. 주택 매매 시 사전 고지 의무를 통해, 임차인은 바뀐 집주인이 보증금을 제대로 돌려줄 수 있는 사람인지 미리 가늠해 볼 수 있는 시간을 벌 수 있습니다.

마무리하며

지금까지 전세 계약 시 내 보증금을 지키기 위한 5가지 핵심 특약 사항을 살펴보았습니다. 물론 오늘 소개해드린 특약들이 모든 상황에 딱 들어맞는 만능키는 아닐 수 있습니다.

부동산의 상태나 계약 당사자 간의 구체적인 상황에 따라 내용을 가감하거나 추가적인 특약을 넣을 수도 있습니다.

가장 중요한 것은 계약서에 서명하기 전에 모든 내용을 꼼꼼히 읽고 완벽하게 이해하는 것입니다. 조금이라도 의문점이 있거나 이해가 안 되는 부분이 있다면 주저하지 말고 공인중개사에게 설명을 요구하거나, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받아 명확히 해결하고 넘어가야 합니다.

“아는 것이 힘이다!”라는 말처럼, 오늘 알려드린 특약 사항들을 잘 숙지하셔서 부디 안전하고 행복한 전세 계약을 체결하시길 바랍니다. 여러분의 소중한 보금자리와 그보다 더 소중한 전세보증금을 든든하게 지키는 데 이 글이 작은 보탬이 되었으면 좋겠습니다!